Giá nhà leo thang – “cơn sốt” kéo dài khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời
Trong vòng 5–10 năm trở lại đây, giá bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, liên tục ghi nhận mức tăng mạnh qua từng năm. Từ căn hộ chung cư đến đất nền, từ nhà phố đến biệt thự, đâu đâu người ta cũng nhắc đến chuyện “giá nhà tăng”, “giá đất nhảy múa”. Nhiều người ví von rằng, “chỉ cần sau một đêm, giá nhà đã tăng thêm vài trăm triệu”.
Thực tế trên thị trường hiện nay, mức giá trung bình của một căn hộ trung cấp tại Hà Nội đã dao động trong khoảng 70–80 triệu đồng/m², tăng hơn 30% so với năm 2024. Ở phân khúc cao cấp, một số dự án tại khu vực trung tâm hoặc có vị trí đắc địa như Tây Hồ, Ba Đình, Nam Từ Liêm, giá thậm chí chạm ngưỡng 150–300 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình.
Điển hình như trường hợp anh Trần Hoàng (quê Phú Thọ), sau hơn 20 năm sống và làm việc tại Hà Nội, dù tích góp được gần 3 tỷ đồng vẫn chưa thể mua nổi căn hộ mong muốn. Một căn chung cư 56 m² tại khu vực Định Công đã được chốt ở mức 4,75 tỷ đồng – tương đương gần 80 triệu/m², khiến anh phải tính đến việc bán đất quê để bù phần còn thiếu.
Câu chuyện này không hiếm. Nhiều người dân có cùng nỗi niềm: làm việc miệt mài, tiết kiệm hàng chục năm, nhưng mỗi lần định “xuống tiền” mua nhà thì giá lại tăng thêm vài trăm triệu. “Giá nhà leo thang từng ngày, đến mức muốn mua thì đã muộn,” – chị Phạm Thị Phương Thảo (Hưng Yên) chia sẻ, sau khi căn nhà 33 m² chị định mua tại Ngọc Thụy tăng từ 4,55 tỷ lên 4,8 tỷ chỉ sau đúng 1 tuần.
Những trường hợp như vậy phản ánh rõ thực trạng: giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, khiến nhu cầu an cư thực sự trở thành một “giấc mơ xa xỉ” đối với phần đông người dân.
Nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản tăng phi mã
Đằng sau bức tranh giá nhà “leo thang” là hàng loạt nguyên nhân đan xen – từ yếu tố thị trường, chính sách cho đến tâm lý xã hội.
a) Cung không đủ cầu, đặc biệt là phân khúc nhà giá phù hợp
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, phần lớn dự án nhà ở mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều thuộc phân khúc trung – cao cấp. Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội chiếm chưa đến 20% tổng nguồn cung. Điều này tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng: người có tiền thì có nhiều lựa chọn, còn người thu nhập trung bình – vốn chiếm đa số – gần như “bị bỏ quên”. Khi cung không đáp ứng cầu thực, giá nhà ở các phân khúc khác bị đẩy lên theo hiệu ứng dây chuyền.
b) Chi phí đầu vào tăng cao – gánh nặng đổ lên giá bán
Chi phí đất đai, vật liệu, nhân công, lãi vay ngân hàng, chi phí pháp lý… đều tăng nhanh trong vài năm gần đây. Chủ đầu tư buộc phải “gánh” chi phí đó vào giá bán để duy trì biên lợi nhuận. Thêm vào đó, việc thủ tục cấp phép dự án, phê duyệt quy hoạch kéo dài cũng khiến doanh nghiệp chịu chi phí cơ hội lớn, vô hình trung lại làm giá sản phẩm bị đội lên khi ra thị trường.
c) Đầu cơ, găm hàng và tâm lý “mua để chờ tăng giá”
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng ảo là tình trạng đầu cơ, thổi giá. Không ít nhà đầu tư và môi giới tạo ra các “đợt sóng ảo”, đẩy giá tăng theo tin đồn hạ tầng hoặc quy hoạch. Khi dòng tiền bị hút vào đầu cơ, nguồn cung thật bị “đóng băng”. Người mua ở thực phải cạnh tranh với giới đầu tư, tạo nên vòng xoáy tăng giá không kiểm soát.
d) Chính sách tín dụng và tâm lý “bất động sản không bao giờ lỗ”
Giai đoạn lãi suất thấp, dòng tiền rẻ khiến nhiều người vay vốn đầu tư đất. Tâm lý “mua nhà là thắng”, “đất không bao giờ rớt giá” khiến thị trường bị đẩy lên quá nhanh. Khi tín dụng bị siết lại, thanh khoản giảm, người vay nhiều sẽ chịu áp lực trả nợ, dễ tạo ra rủi ro tài chính dây chuyền.
Hệ lụy của giá nhà vượt xa thu nhập thực tế
Giá bất động sản tăng cao kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến từng cá nhân mà còn tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.
a) Người lao động mất dần khả năng an cư
Một công chức tại Việt Nam hiện nay phải làm việc trung bình 26 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư – con số cao hơn nhiều so với mức bình quân toàn cầu. Việc sở hữu nhà trở nên xa vời khiến nhiều người buộc phải sống thuê dài hạn, không ổn định, khó lập nghiệp lâu dài tại đô thị.
b) Nguy cơ bong bóng và rủi ro tín dụng
Giá tăng nhanh trong khi thu nhập không theo kịp khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Nếu lãi suất hoặc chính sách tín dụng thay đổi, người mua vay cao dễ bị “ngợp nợ”, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
c) Méo mó cơ cấu thị trường – cung cầu lệch pha
Khi người đầu cơ chiếm phần lớn giao dịch, thị trường không còn dựa trên nhu cầu thực. Dự án cao cấp thừa, dự án bình dân thiếu, trong khi người dân vẫn khát nhà. Đây là nghịch lý tồn tại suốt nhiều năm qua.
Muốn thị trường khỏe, phải dám “uống thuốc đắng”
Không ai muốn “uống thuốc đắng”, nhưng với bất động sản Việt Nam hiện nay, đó là liều thuốc bắt buộc phải dùng. Nếu không có sự can thiệp quyết liệt từ thể chế – từ minh bạch hóa thị trường, siết đầu cơ, phát triển nhà ở giá phù hợp đến cải cách luật – thì cơn sốt giá sẽ chỉ tạm lắng, rồi bùng phát trở lại.
Chỉ khi thị trường được điều tiết bằng những chính sách mạnh tay, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt về mức hợp lý. Khi đó, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” mới thật sự trở thành hiện thực, không chỉ là lời hứa.
Xem thêm Dự án Bất động sản >> https://batdongsanlamhong.com.vn/du-bao-ve-thi-truong-bat-dong-san/
