Giá Nhà Khó Giảm: Giải Mã 5 Nguyên Nhân Khiến Giá Bất Động Sản Liên Tục Leo Thang
Giá nhà khó giảm đang trở thành bài toán cấp bách đối với cả người mua và nhà điều hành chính sách. Trong 9 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Bộ Xây dựng và các hãng tư vấn bất động sản cho thấy giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, mỗi mét vuông căn hộ đạt trung bình triệu đồng, tăng so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức – triệu đồng. Ở TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng lên triệu đồng mỗi mét vuông. Sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang đặt ra câu hỏi then chốt: Tại sao giá nhà liên tục tăng và khó có thể giảm xuống mức hợp lý?
1. Gánh Nặng Chi Phí Đầu Vào Trực Tiếp Đẩy Giá Nhà Lên Cao
Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất khiến giá nhà khó giảm. Những chi phí này bao gồm: chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu giá thành. Việc bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm tăng vọt nghĩa vụ tài chính đất đai.
Ngoài tiền sử dụng đất, chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể do giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang. Những khoản này cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng cao, từ đó khiến mức giá nhà liên tục tăng và không thể giảm. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng nhấn mạnh rằng chi phí đất đai là lớn nhất, cùng với thủ tục pháp lý chậm trễ, khiến chi phí đội lên nhiều lần, là lý do lớn khiến giá nhà khó giảm.
2. Chiến Lược Lợi Nhuận Kỳ Vọng Cao Và Phân Khúc Cao Cấp
Căn nguyên sâu xa khác khiến giá nhà khó giảm nằm ở chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. TS. Phạm Viết Thuận cho rằng khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực phát triển vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá chung bị đẩy lên theo quán tính. Ông nhận định rằng giá căn hộ chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, bởi mọi chi phí đầu vào, từ vật liệu đến tiền sử dụng đất, đều được tính trực tiếp vào giá cuối cùng đến tay người mua. Việc ưu tiên phát triển dự án cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận cũng tạo ra tiền lệ về giá, khiến việc giảm giá là điều không khả thi.
3. Mất Cân Đối Cung Cầu Nghiêm Trọng Và Ách Tắc Thủ Tục Pháp Lý
Tình trạng mất cân đối cung cầu trong cơ cấu sản phẩm được giới chuyên gia chỉ ra là yếu tố đẩy nhanh tốc độ tăng giá, khiến giá nhà liên tục tăng. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong khi đa số doanh nghiệp lại tập trung vào dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.
Kết hợp với vấn đề này là nút thắt lớn nhất nằm ở thủ tục pháp lý. TS. Cấn Văn Lực cho rằng nhiều dự án bị ách tắc kéo dài không phải vì thiếu vốn mà do khâu phê duyệt chậm trễ, làm nguồn cung bị co hẹp đáng kể. Sự khan hiếm nguồn cung mới này trực tiếp làm tăng giá bán của các dự án hiện hữu, là nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà khó giảm.
4. Thiếu Công Cụ Thuế Điều Tiết Thị Trường Và Chống Đầu Cơ
So với nhiều quốc gia đã sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, Việt Nam hiện vẫn chưa áp dụng thuế tài sản hay thuế đánh vào đầu cơ. Tình trạng này làm thị trường thiếu đi công cụ kềm chế hữu hiệu. Khi cầu vượt cung, tâm lý tin rằng giá nhà liên tục tăng khiến người mua sẵn sàng găm hàng, tạo ra vòng xoáy neo giá và sốt ảo. Đây là một điểm yếu chính sách khiến giá nhà khó giảm và luôn vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Chính phủ cần sớm ban hành thuế với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế căn nhà thứ hai để chống đầu cơ.
Giải Pháp Căn Cơ Để Kéo Giá Nhà Về Mức Hợp Lý
Để đưa giá nhà về mức hợp lý, chuyên gia đề xuất một loạt giải pháp đồng bộ và căn cơ:
- Cải Cách Thủ Tục Pháp Lý: Khơi thông hàng nghìn dự án đang bị ách tắc để tăng nhanh nguồn cung, là giải pháp bền vững nhất để kéo giá nhà hạ nhiệt.
- Điều Chỉnh Chính Sách Tiền Sử Dụng Đất: Ông Lê Hoàng Châu (HoREA) cho rằng cần hạ tiền sử dụng đất, cho phép nộp linh hoạt, bởi khoản này hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư.
- Tập Trung Phát Triển Nhà Ở Vừa Túi Tiền: PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh cần ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất chi phí thấp để quy hoạch và giao cho doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Khi được hỗ trợ về quỹ đất, chủ đầu tư mới có động lực tham gia phân khúc lợi nhuận thấp, góp phần kéo mặt bằng giá nhà ở xuống.
Chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sắp được xem xét sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn về đất đai và thủ tục pháp lý, giúp quỹ đất sạch tăng lên và thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội, góp phần giải quyết bài toán giá nhà khó giảm một cách bền vững.
Xem thêm Dự án BĐS >>> https://batdongsanlamhong.com.vn/du-an-bds/
